Αγορά – Πώληση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας
Η διενέργεια του ελέγχου τίτλων αποτελεί βασικό στάδιο στη διαδικασία της αγοραπωλησίας, διότι με αυτόν προκύπτει εάν ο πωλητής είναι πράγματι κύριος του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, εάν αυτό είναι ελεύθερο από βάρη, οι οποίες έχουν εγγραφεί σε προγενέστερο χρονικό σημείο, ή εάν έχει επιβληθεί σε αυτό αναγκαστική εκτέλεση, με κατάσχεση ή πλειστηριασμό.
Η σπουδαιότητά του έγκειται 1ον στην αποφυγή ακυρότητας στην περίπτωση που ο πωλητής δεν είναι κύριος του ακινήτου και 2ον στην επιβάρυνση του αγοραστή με βάρη που ακολουθούν το ακίνητο και τα οποία δεν γνώριζε.
Για τη σύνταξη του σχετικού συμβολαίου απαιτούνται τα ακόλουθα δικαιολογητικά:
Α. Για τον πωλητή και τον αγοραστή:
Απλές φωτοτυπίες των ταυτοτήτων των συμβαλλομένων μερών, Α.Φ.Μ. και Δ.Ο.Υ.
Φορολογική ενημερότητα
Β. Μόνο για τον πωλητή:
- Αντίγραφο του τίτλου κτήσης της οριζόντιας ιδιοκτησίας από τον πωλητή και πιστοποιητικό μεταγραφής του στο οικείο Υποθηκοφυλακείο.
- Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας
- Πιστοποιητικό από την Δ.Ο.Υ. εισοδήματος του πωλητή, από το οποίο να προκύπτει ότι έχουν δηλωθεί τα εισοδήματα των δύο τελευταίων οικονομικών ετών για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ή υπεύθυνη δήλωση, με την οποία δηλώνει ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο δεν του απέφερε εισόδημα τα τελευταία πέντε έτη.
- Πιστοποιητικό από την Δ.Ο.Υ. εισοδήματος του πωλητή, από το οποίο να προκύπτει ότι έχει υποβάλει δήλωση φόρου μεγάλης ακίνητης περιουσίας και έχει πληρωθεί ο αναλογών φόρος – για όσους υποχρεούνται στην υποβολή δήλωσης του φόρου αυτού. Σε περίπτωση που δεν υποχρεούται σε τέτοια δήλωση, απαιτείται υπεύθυνη δήλωση, θεωρημένη από τη Δ.Ο.Υ. εισοδήματός του, με την οποία θα δηλώνει ότι δεν υποχρεούται στην υποβολή δήλωσης φόρου μεγάλης ακίνητης περιουσίας.
- Βεβαίωση περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (Τ.Α.Π.) από το Δήμο ή την Κοινότητα που ανήκει το μεταβιβαζόμενο ακίνητο – απαιτείται να προσκομισθεί στον Δήμο ή στην Κοινότητα φωτοτυπία του τίτλου κτήσης του πωλητή και ο τελευταίος λογαριασμός της Δ.Ε.Η.
- Άδεια οικοδομής του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Ειδικότερα:
α. Υπεύθυνη δήλωση ότι το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ανεγέρθη προ της 14ης.03.1983, στην περίπτωση που πράγματι αυτό ισχύει ή
β. Επικυρωμένο αντίγραφο της άδειας οικοδομής, σε περίπτωση ανέγερσης του κτίσματος μετά την 14η.03.1983 ή
γ. Επικυρωμένο αντίγραφο της άδειας οικοδομής και υπεύθυνη δήλωση σε περίπτωση έκδοσης της άδειας οικοδομής μετά το 1985
δ. Υπεύθυνη δήλωση ότι το κτίσμα δεν βρίσκεται σε ρέμα, αιγιαλό, βιότοπο, ζώνη παραλίας, δημόσιο κτήμα ή αρχαιολογικό χώρο.
Σε περίπτωση που ο τίτλος κτήσης είναι κληρονομία, δωρεά εν ζωή ή γονική παροχή, από την 1η.01.1985 και εφεξής, απαιτείται πιστοποιητικό από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. περί μη οφειλής φόρου κληρονομίας ή δωρεάς ή γονικής παροχής αντίστοιχα στην κάθε περίπτωση.
Σε περίπτωση που ο τίτλος κτήσης του πωλητή είναι κληρονομία, προίκα, δωρεά εν ζωή ή γονική παροχή, πριν από την 1η.01.1985, απαιτείται για μεν την περίπτωση της κληρονομίας ληξιαρχική πράξη θανάτου του αποβιώσαντος δικαιοπαρόχου του πωλητή, ότι δεν συντρέχει περίπτωση μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης, για δε την περίπτωση της προίκας, της δωρεάς εν ζωή ή της γονικής παροχής, επικυρωμένο αντίγραφο του αντίστοιχου συμβολαίου (δωρεάς εν ζωή, προίκας ή γονικής παροχής) ή βεβαίωση του συμβολαιογράφου ότι αυτό συντάχθηκε μέχρι την 31η.12.1984 και δεν συντρέχει περίπτωση μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης
Σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που έχει ενταχθεί στο κτηματολόγιο απαιτείται κτηματογραφικό απόσπασμα από το αρμόδιο γραφείο Κτηματολογίου του Οργανισμού Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδος για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.
Τοπογραφικό διάγραμμα του κτίσματος, κάτοψη της οριζόντιας ιδιοκτησίας και υπολογισμός καλύψεως αυτής σε σχέση με το οικόπεδο.
Σε περίπτωση που ο πωλητής είναι φυσικό πρόσωπο υποκείμενο σε καταβολή ασφαλιστικών εισφορών (όπως είναι οι ελεύθεροι επαγγελματίες) ή νομικό πρόσωπο οποιασδήποτε μορφής, κοινωνία αστικού δικαίου, αστική κερδοσκοπική ή μη εταιρία, συμμετοχική ή αφανής εταιρία, κοινοπραξία, απαιτείται η προσκόμιση ασφαλιστικής ενημερότητας από το αρμόδιο υποκατάστημα του Ι.Κ.Α.. Αν δεν έχει αυτές τις ιδιότητες υπογράφει υπεύθυνη δήλωση ότι δεν τις έχει.
Εάν το ακίνητο βρίσκεται σε παραμεθόριο περιοχή απαιτείται και άδεια της επιτροπής του Ν. 1892/1990.
Ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης εάν η οριζόντια ιδιοκτησία είναι μισθωμένη σε κάποιον τρίτο
Γ. Μόνο για τον αγοραστή:
1. Αντίγραφο φορολογικών δηλώσεων των πέντε τελευταίων οικονομικών ετών, ώστε να διαπιστωθεί το ‘πόθεν έσχες’ του αγοραστή
2. Υπεύθυνη δήλωση ότι το κτίσμα δεν βρίσκεται σε ρέμα, αιγιαλό, βιότοπο, ζώνη παραλίας, δημόσιο κτήμα ή αρχαιολογικό χώρο.
3. Εάν ο αγοραστής έχει δικαίωμα απαλλαγής από τον Φόρο Μεταβίβασης (Φ.Μ.Α.) για αγορά πρώτης κατοικίας, απαιτούνται επιπλέον και τα εξής δικαιολογητικά:
α. πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης
β. θεωρημένα αντίγραφα της φορολογικής δήλωσης (Ε1) των δύο τελευταίων οικονομικών ετών
γ. θεωρημένα αντίγραφα του Ε9 των δύο τελευταίων οικονομικών ετών
δ. υπεύθυνη δήλωση ότι θα πραγματοποιηθεί αγορά πρώτης κατοικίας
δ. αν πρόκειται για Έλληνα ομογενή, πιστοποιητικό περί εξαετούς διαμονής και εργασίας στο εξωτερικό – εκδίδεται από το προξενείο της Ελλάδας στο εξωτερικό